「建築条件付き土地」のメリット・デメリット

不動産の広告で見かける「建築条件付き土地」という文言。
何か建築に条件があることはなんとなく分かっても、具体的にその条件がどのようなものか知らない人も多いです。

よく誤解されがちなのですが、土地そのものや建てる住宅自体に特別な条件がある、という訳ではありません。では、建築条件付き土地とはどのようなもので、どんな条件があるのでしょうか?

◯建築条件付き土地
「建築条件付き土地」とは、その土地に家を建てる施工会社が決まっている土地のことです。
土地を購入した人は、指定したハウスメーカーや工務店で家を建てなければなりません。土地や住宅そのものに特別な制約や規制があるのではなく、あらかじめ工事の依頼先が決まっているというだけにすぎません。

建築条件付き土地は、指定先のハウスメーカーなどが直接売り主であることもあれば、他の不動産会社が販売していることもあります。

土地の購入者は、一定期間内(3ヶ月程度のことが多い)に指定先と建築請負契約を結ぶことが求められます。契約が結ばれなかった場合、土地の売買もなかったことになり、手付金も返還されます。

◯建築条件付き土地のメリット
まず販売する側のメリットです。

建築条件付き土地は、土地と建物をセットにする建売住宅に近い性質を持ちますが、建売住宅よりも低リスクです。
建売住宅の場合、購入者が決まる前から住宅の設計を行い、工事を開始してしまいます。できるだけ多くの人の好みに合いやすいように企画されますが、それでもなかなか買い手がつかないこともあります。住宅を建てるのにはかなりの費用がかかるため、住宅が売れるまで販売元はリスクを抱え続けることになります。
しかし、建築条件付き土地であれば、施工会社は決まっているものの、購入者好みの住宅を建てることが可能です。建売住宅よりもずっと買い手がつく可能性が高いです。

また、人気の地域や好条件の土地は、建築条件付き土地にしても買い手がつきやすいです。
土地を売る利益だけでなく、住宅を販売する利益も確実に確保できることになります。

購入者側にも当然メリットがあります。
出来合いの家を買う建売住宅とは違い、自分好みのマイホームを手に入れられます。

◯建築条件付き土地のデメリット
やはり、施工会社を選べないのが最大のデメリットです。

ハウスメーカーや工務店によって、家の雰囲気も得意不得意も異なります。
指定された施工会社では、自分の要望を満たせないかもしれません。

販売側も「建築条件付き」がデメリットとなることは重々承知の上です。土地広告の中には「建築条件無し」がアピールされているものがあることからも明らかです。売れにくいと判断された土地は建築条件を付けずに販売されています。

◯建築条件付き土地を購入する時は
依頼先を選べないのがネックではありますが、指定された施工会社をよく調べてみて、好みに合いそうなら全く問題ありません。
土地と施工会社を同時に決めることができ、建売住宅よりもずっと自由度も高いです。ハウスメーカーや工務店を探してまわる手間も少なく、スピーディに家造りを行うことができます。

「旗竿地」のメリット・デメリット

「旗竿地」というのは特殊な形状をした土地の呼び方の一つです。
周辺の土地に比べて安いことが多く、都市部や便利なエリアでも比較的低価格で土地を購入することができます。

今回は旗竿地の特徴とメリット・デメリット、購入時のポイントなどを説明してゆきます。

◯旗竿地はなぜできる?
旗竿地とは奥まった敷地本体と、道路に続く細長い敷地によって構成される土地のことです。旗とそれを支える棹のような形に見えるため、このように呼ばれています。敷地延長を省略して「敷延」と呼ばれることもあります。

土地を区画に分ける際、道路に面さない土地が真ん中に生じてしまいことがあります。
しかし、建築基準法では、最低でも2mは道路に接していなければ住宅を建てることができません。そこで、道路まで敷地を伸ばし、道路から離れた敷地でも有効活用できるように工夫しているのです。
旗竿地は、広い敷地面積が取りにくい密集地で多く見られます。

◯旗竿地のメリット
最大のメリットは、何よりも価格が安いこと。
周辺の土地相場と比較すると、2割から3割程度安いことが多いです。

道路から奥まっているため、車などの騒音に悩まされにくいにもメリットです。
他の住宅が壁になり、交通量の多い道路の近くでも、思いのほか静かに過ごせます。

変わった形の土地であるため、家を建てにくいようにも感じますが、活用法次第では過ごしやすい住まいにすることが可能です。
住宅の大きさは、建ぺい率や容積率などの制約を受けますが、旗竿地の場合、細い部分の土地も計算に含みます。奥の敷地本体を限界まで活用して住宅を造ることができます。

◯デメリット
旗竿地の細い通路部分の敷地は狭すぎて、基本的に家は建てられません。
駐車スペースとされることが多いのですが、軽乗用車でも横幅は1.5m近くあります。仮に道路と接している部分の長さが2mとすると、人の通るスペースは50cmしか残りません。

また、旗竿地の性質上、住宅の周囲が建物で囲まれてしまっています。日当たりや風通しに問題を抱えていることも多いです。隣家の騒音や人目も気になりやすいため、窓の位置を工夫したり、リビングなどの生活スペースを2階にしたりするなどの工夫が求められます。

また、道路から離れているため、玄関や窓などが人目に晒されにくく、防犯面の心配もあります。

◯旗竿地購入時のポイント
新築の住宅を建てるために旗竿地を購入する際に、絶対に注意しなければならないポイントがあります。

前に述べたように、建築基準法で家を建てる際には最低2m以上道路に接していなければなりません。古い住宅の中には、この基準を満たしていない物件もあります。こうした物件を購入しても、建て替えはできません。
条例によってこの条件が厳しく設定されていることもあるため、その自治体の基準があるかどうか必ず確認しましょう。

また、建物が3階建て以上の場合は道路に4m以上接していることが条件になります。狭い土地を活用するために3階建てを検討している人は注意が必要です。

◯旗竿地はお得か
旗竿地の魅力は安いことですが、新築を建てる場合、割高になる可能性もあります。
敷地本体が奥まっているため重機が入れにくく、工事がしづらくなるためです。重機の代わりに人力で行う工事が増えると、それだけ費用もかさみます。
また、電気や水道、ガスなどのライフラインを引き込む距離も長くなります。これも工事費が高くなる原因になります。
本当に旗竿地がお得になるのかどうか、購入前に専門家に相談しておくようにしましょう。

また、周囲に比べると安いことの多い旗竿地ですが、交通の便が良いなど便利な立地の場合、それほど安くなりません。人気エリアの旗竿地を買うよりも、同じ広さで形の良い郊外の土地の方が安いことも十分にあります。
特に都市部で土地探しをする際は、エリアを絞りすぎず、広い範囲を候補にしたほうがいい物件に巡り会える可能性が高いです。

売ることを考慮した場合も、旗竿地は不利です。
一生住むと考えて購入した住宅でも、やむを得ず手放さなければならない事情ができるかもしれません。
人気エリアであれば旗竿地でも売却しやすいですが、郊外となると厳しくなります。

◯旗竿地を上手に活用するためには
建売住宅の場合、旗竿地でもそれほど難しくありません。
建物ができあがっているため工事費がかさむ心配もありませんし、周りの建物との距離感や日当たり・風通しの状況もつかみやすいです。

注文住宅のために旗竿地を購入する際は、計画性を必要とします。その土地が建てたい家の条件を満たしているかどうかを確認し、その土地にあった住宅を考える必要があります。
上手に活用できれば、安くて住みよい住宅になりますが、下手を打つと、お金がかかった割に不便で住みにくい住宅になってしまいます。

旗竿地で失敗しないためには、購入する前に、プロに相談してプランを立ててもらうことが大切です。
ハウスメーカーの中には、規格から外れた住宅を苦手とするところもあるため、柔軟な設計や狭小住宅など、特殊な形状の土地にも対応できる依頼先の選定が重要となります。

「古家付き土地」のメリット・デメリット

家をたてるための土地を探していると「古家付き土地」という言葉を見かけることがあります。これは一体どのような状態の土地を指すのでしょうか?
古い家と土地がセットになっている物件には、他に「中古物件」と呼ばれるものもあります。この中古物件と古家付き土地の違いはどこにあるのでしょうか?
今回はこの「古家付き土地」について、購入時の注意点やメリットと合わせて説明します。

◯古家付き土地と中古住宅
「古家付き土地」と「中古住宅」の違いは、そこにある建物に価値があるかどうかという点にあります。

「古家付き土地」はその名の通り「土地」です。そこに建っている住宅は老朽化などで既に経済的な価値を失っているとみなされています。広告に載る際も「土地」として扱われ、「現況古屋あり」などの注釈を付けられています、

中古住宅なのか、それとも価値のない古家なのか、それを区別する明確な基準や法律があるわけではありません。販売者が築年数や住宅の状況を見て判断します。
木造住宅の場合は、築20年以上の物件が「古家」として扱われることが多いです。これは、木造住宅の法定耐用年数が22年とされているためです。

古家付き土地は、更地の場合よりも安くされています。建物を取り壊して更地にすることが前提に考えられているため、解体費用の分だけ価格が下げられているためです。

「価値なし」とみなされている建物だけあって、古家付き土地にある建物は老朽化が進んでいることが多いです。しかし中には、リフォームすれば住めるような「古家」も存在するため、必ずしも建物を取り壊されなければならないとは限りません。

◯古家付き土地のメリット
まず注目すべきメリットは価格です。
周囲の相場よりも低く設定されているため、安く土地を手に入れることができます。
また、建っている住宅が多少のリフォームで住める状態にできるケースもあります。新築よりもずっと安価に一軒家を手に入れることができます。

建物を取り壊す場合でも、古い家が残った状態の方が、次に立てる家のイメージがつかみやすいです。道路や塀などの境界線の距離や、日当たり、庭の広さなど、更地ではつかみにくいスケール感をつかむことができます。

◯古家付き土地のデメリット
最大のデメリットは、解体費用の存在です。

そもそも、古家付き土地が安いのは解体費用を見込んでいるためです。
解体費用を含めると、相場とあまり変わらない金額だったり、下手をすると高くついたりする可能性もあります。
古家付き土地の場合、庭木やカーポートなどもそのまま残っていることが多いため、それらの撤去費用が生じることもあります。
解体業者への依頼だけでなく、登記に関係する費用・手続きなど、煩わしいことも多く、更地に比べて必ずお得になるとは限りません。

また、解体中に思わぬ追加費用が発生する可能性もあります。
地中から古い建物の基礎や浄化水槽、その他簡単に撤去できないものが見つかると、さらに費用はかさみます。
こうした思わぬ「地中障害物」が発見された場合、発見から1年以内、なおかつ土地の引き渡しから10年以内であれば売り主に損害賠償請求ができることになっています。ただ、責任を追求できる期間は契約時に短縮してしまうことがほとんどです。不動産会社の場合は最低でも2年はその期間がないと契約が向こうになってしまうのですが、売り主が個人の場合は2、3ヶ月と非常に短期間に設定されることもあります。
土地を手に入れてすぐに解体を行わなければ、新たに発見された地中障害物の撤去費用も自分で払わなくてはならなくなります。

◯解体費用はどの程度か
住宅の解体費用は、主に大きさ・構造・立地の3つで決定します。

まず大きさ。当然、建物が大きければ大きいほど高額になります。

次に構造。
鉄筋コンクリートよりも木造住宅の方が解体しやすいため、費用も安いです。一坪3~5万円程度のことが多いです。

そして立地です。解体には重機や廃棄物を運び出すトラックが必要になります。
家の前の道路が狭かったり、重機を入れる十分なスペースがなかったりする場合は、解体費用も上がります。住宅密集地の場合、通常の倍以上の解体費が必要になることもあります。

◯「古家」を活かすという選択肢
古家付き土地最大のメリットは、建物の状態が良ければ住めるということです。

古い家には古い家の良さがあり、うまくリフォームすればおしゃれな雰囲気の住まいにすることだって可能です。

古い建物を活用する時に何よりも気になるのは安全性です。
とくに地震への備えは気になる人が多いポイントです。
目安としては、1981年以上に建てられた住宅かどうか、という部分です。この年に建築基準法が大きく変わり、耐震性についての項目が現在のものに近くなりました。これ以降の住宅であれば、一定以上の耐震性が期待できる可能性が高いです。

ただ、建築年というのはあくまでも目安です。リフォーム検討する前に、プロの手で必ず住宅診断をしてもらいましょう。大掛かりなリフォームが必要となると、かえって新築するよりも高くつく可能性もあります。

古家付き土地はあくまでも「土地」として売られているため、中古住宅と違い、建物についての責任は負いません。建物部分の利用に関して、なにかトラブルが合っても自己責任となることは必ず覚えておきましょう。