「古家付き土地」のメリット・デメリット

家をたてるための土地を探していると「古家付き土地」という言葉を見かけることがあります。これは一体どのような状態の土地を指すのでしょうか?
古い家と土地がセットになっている物件には、他に「中古物件」と呼ばれるものもあります。この中古物件と古家付き土地の違いはどこにあるのでしょうか?
今回はこの「古家付き土地」について、購入時の注意点やメリットと合わせて説明します。

◯古家付き土地と中古住宅
「古家付き土地」と「中古住宅」の違いは、そこにある建物に価値があるかどうかという点にあります。

「古家付き土地」はその名の通り「土地」です。そこに建っている住宅は老朽化などで既に経済的な価値を失っているとみなされています。広告に載る際も「土地」として扱われ、「現況古屋あり」などの注釈を付けられています、

中古住宅なのか、それとも価値のない古家なのか、それを区別する明確な基準や法律があるわけではありません。販売者が築年数や住宅の状況を見て判断します。
木造住宅の場合は、築20年以上の物件が「古家」として扱われることが多いです。これは、木造住宅の法定耐用年数が22年とされているためです。

古家付き土地は、更地の場合よりも安くされています。建物を取り壊して更地にすることが前提に考えられているため、解体費用の分だけ価格が下げられているためです。

「価値なし」とみなされている建物だけあって、古家付き土地にある建物は老朽化が進んでいることが多いです。しかし中には、リフォームすれば住めるような「古家」も存在するため、必ずしも建物を取り壊されなければならないとは限りません。

◯古家付き土地のメリット
まず注目すべきメリットは価格です。
周囲の相場よりも低く設定されているため、安く土地を手に入れることができます。
また、建っている住宅が多少のリフォームで住める状態にできるケースもあります。新築よりもずっと安価に一軒家を手に入れることができます。

建物を取り壊す場合でも、古い家が残った状態の方が、次に立てる家のイメージがつかみやすいです。道路や塀などの境界線の距離や、日当たり、庭の広さなど、更地ではつかみにくいスケール感をつかむことができます。

◯古家付き土地のデメリット
最大のデメリットは、解体費用の存在です。

そもそも、古家付き土地が安いのは解体費用を見込んでいるためです。
解体費用を含めると、相場とあまり変わらない金額だったり、下手をすると高くついたりする可能性もあります。
古家付き土地の場合、庭木やカーポートなどもそのまま残っていることが多いため、それらの撤去費用が生じることもあります。
解体業者への依頼だけでなく、登記に関係する費用・手続きなど、煩わしいことも多く、更地に比べて必ずお得になるとは限りません。

また、解体中に思わぬ追加費用が発生する可能性もあります。
地中から古い建物の基礎や浄化水槽、その他簡単に撤去できないものが見つかると、さらに費用はかさみます。
こうした思わぬ「地中障害物」が発見された場合、発見から1年以内、なおかつ土地の引き渡しから10年以内であれば売り主に損害賠償請求ができることになっています。ただ、責任を追求できる期間は契約時に短縮してしまうことがほとんどです。不動産会社の場合は最低でも2年はその期間がないと契約が向こうになってしまうのですが、売り主が個人の場合は2、3ヶ月と非常に短期間に設定されることもあります。
土地を手に入れてすぐに解体を行わなければ、新たに発見された地中障害物の撤去費用も自分で払わなくてはならなくなります。

◯解体費用はどの程度か
住宅の解体費用は、主に大きさ・構造・立地の3つで決定します。

まず大きさ。当然、建物が大きければ大きいほど高額になります。

次に構造。
鉄筋コンクリートよりも木造住宅の方が解体しやすいため、費用も安いです。一坪3~5万円程度のことが多いです。

そして立地です。解体には重機や廃棄物を運び出すトラックが必要になります。
家の前の道路が狭かったり、重機を入れる十分なスペースがなかったりする場合は、解体費用も上がります。住宅密集地の場合、通常の倍以上の解体費が必要になることもあります。

◯「古家」を活かすという選択肢
古家付き土地最大のメリットは、建物の状態が良ければ住めるということです。

古い家には古い家の良さがあり、うまくリフォームすればおしゃれな雰囲気の住まいにすることだって可能です。

古い建物を活用する時に何よりも気になるのは安全性です。
とくに地震への備えは気になる人が多いポイントです。
目安としては、1981年以上に建てられた住宅かどうか、という部分です。この年に建築基準法が大きく変わり、耐震性についての項目が現在のものに近くなりました。これ以降の住宅であれば、一定以上の耐震性が期待できる可能性が高いです。

ただ、建築年というのはあくまでも目安です。リフォーム検討する前に、プロの手で必ず住宅診断をしてもらいましょう。大掛かりなリフォームが必要となると、かえって新築するよりも高くつく可能性もあります。

古家付き土地はあくまでも「土地」として売られているため、中古住宅と違い、建物についての責任は負いません。建物部分の利用に関して、なにかトラブルが合っても自己責任となることは必ず覚えておきましょう。